Daně při prodeji podílu na nemovitosti

Co se dnes při prodeji nemovitosti platí

Začněme dobrou zprávou, protože kolem ní panuje nejvíc zastaralých informací: daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena. Dřív ji platil kupující ve výši čtyř procent z ceny a byla to citelná položka. Dnes už tuhle daň nikdo neodvádí.

Zůstává daň z příjmů fyzických osob. Tu řeší prodávající a týká se zisku z prodeje — pokud tedy příjem není osvobozený, což je v praxi častý případ.

A pak je tu daň z nemovitých věcí, kterou platí vlastník každoročně bez ohledu na prodej. Jako spoluvlastník ji platíte podle velikosti podílu. V roce prodeje je dobré si pohlídat, kdo ji za dané období odvádí — bývá to jedna z drobností, na které se při jednání zapomene.

• Daň z nabytí nemovitých věcí: zrušena, neplatí se.
• Daň z příjmů: řeší prodávající, často je ale osvobozená.
• Daň z nemovitých věcí: platí vlastník každoročně podle podílu.

Časový test: hlavní cesta k osvobození

Nejběžnější důvod, proč se z prodeje nemovitosti nakonec žádná daň neplatí, je časový test. Zjednodušeně: pokud jste nemovitost vlastnili dostatečně dlouho, je příjem z prodeje od daně z příjmů osvobozen.

Podstatné je, že délka testu není pro všechny stejná. U nemovitostí nabytých dříve platí kratší lhůta, u nemovitostí nabytých v posledních letech byla prodloužena. Rozhodující je tedy datum, kdy jste podíl nabyli — a právě tady se dělá nejvíc chyb, protože lidé počítají s pravidlem, které pro jejich případ neplatí.

Vedle testu podle doby vlastnictví existuje samostatná cesta pro nemovitosti, ve kterých jste bydleli. Pokud jste v nemovitosti měl bydliště po zákonem stanovenou dobu bezprostředně před prodejem, může být příjem osvobozen i bez splnění delšího časového testu.

Konkrétní lhůty a jejich běh si ověřte u daňového poradce. Nejde o formalitu — rozdíl mezi splněným a nesplněným testem může být u podílu za miliony částka v řádu statisíců.

• Délka testu závisí na datu nabytí podílu.
• U novějších nabytí je lhůta delší než u starších.
• Samostatná cesta: bydliště v nemovitosti před prodejem.

Zděděný podíl: výjimka, která často rozhodne

Velká část podílů na trhu pochází z dědictví, a tady platí pravidlo, které stojí za to znát: u nemovitosti zděděné od příbuzného v řadě přímé nebo od manžela se do časového testu započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.

Prakticky to znamená, že když zdědíte podíl na domě, který rodiče vlastnili třicet let, nezačínáte počítat od nuly. Doba jejich vlastnictví se přičte k té vaší, takže časový test bývá splněný okamžitě nebo velmi brzy.

Tohle pravidlo je důvod, proč se u zděděných podílů daň z příjmů často vůbec neřeší. Pozor ale na rozsah výjimky — vztahuje se na příbuzné v řadě přímé, tedy rodiče, prarodiče, děti, a na manžela. U dědictví po sourozenci, strýci nebo vzdálenějším příbuzném se neuplatní a doba se počítá až od nabytí dědictvím.

Samotné nabytí dědictvím navíc dani z příjmů nepodléhá. Zdaňuje se až případný pozdější prodej, a i ten často spadne do osvobození.

• Doba vlastnictví zůstavitele se započítává u dědictví od příbuzného v řadě přímé nebo manžela.
• U vzdálenějších příbuzných se doba počítá až od nabytí.
• Nabytí dědictvím samo o sobě dani z příjmů nepodléhá.

Použití peněz na vlastní bydlení

Existuje ještě jedna cesta k osvobození: pokud prostředky z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby, může být příjem osvobozen i tehdy, když časový test nesplňujete.

Tahle možnost má ale svá pravidla a nejde ji využít jen tak. Peníze musíte použít v zákonem stanovené době a — což je klíčové a často se na to zapomíná — záměr je nutné oznámit správci daně ve stanovené lhůtě. Kdo oznámení opomene, o osvobození přichází, i když peníze na bydlení skutečně použil.

Co se považuje za vlastní bytovou potřebu, vymezuje zákon poměrně široce: koupě bytu nebo domu, výstavba, rekonstrukce vlastního bydlení nebo splacení úvěru použitého na bydlení. Detaily ale rozhodují, a proto je tohle přesně situace, kde se konzultace s daňovým poradcem zaplatí sama.

• Použití prostředků na vlastní bytovou potřebu může osvobodit i nesplněný časový test.
• Záměr je nutné oznámit správci daně ve stanovené lhůtě.
• Opomenuté oznámení znamená ztrátu osvobození.

Když osvobození nevyjde: co se vlastně daní

Pokud na žádné osvobození nedosáhnete, zdaňuje se rozdíl mezi příjmem z prodeje a výdaji, které s nabytím a prodejem souvisejí. Nezdaňuje se tedy celá kupní cena, ale zisk.

Mezi uznatelné výdaje patří zejména cena, za kterou jste podíl pořídili, a náklady spojené s prodejem — právní služby, znalecký posudek, inzerce. U zděděného podílu, kde jste nic neplatili, se vychází z ceny určené pro účely dědického řízení.

Proto si od začátku schovávejte všechny doklady. Faktura od advokáta, posudek znalce, doklad o zaplacení podílu — každý z nich může snížit základ daně. Lidé je běžně vyhazují a pak platí víc, než by museli.

Příjem se uvádí v daňovém přiznání za rok, ve kterém jste ho obdrželi. Pokud vám osvobozený příjem přesáhne zákonný limit, může vzniknout oznamovací povinnost vůči správci daně — i u příjmu, ze kterého se nic neplatí.

• Daní se zisk, ne celá kupní cena.
• Uznatelné jsou pořizovací cena i náklady na prodej.
• Schovávejte doklady — přímo snižují daň.
• I osvobozený příjem může mít oznamovací povinnost.

Na co se zeptat daňového poradce

Tenhle text vám má pomoct přijít ke konzultaci připravení, ne ji nahradit. Daňová pravidla se mění, mají výjimky a jejich dopad závisí na detailech vaší situace.

Vezměte si s sebou podklady: jak a kdy jste podíl nabyli, doklad o nabývací ceně nebo dědické rozhodnutí, přehled nákladů a představu o očekávané prodejní ceně. S tím vám poradce odpoví během chvíle.

Zeptejte se konkrétně: splňuji časový test, a pokud ne, kdy ho splním? Vyplatí se počkat s prodejem? Mám nárok na osvobození z jiného důvodu? Jaké výdaje si můžu uplatnit? Mám nějakou oznamovací povinnost, i když nebudu platit daň?

A hlavně: konzultujte to před podpisem smlouvy, ne po něm. U některých situací stačí posunout prodej o pár měsíců a daňový dopad se zásadně změní — po podpisu už to zpětně nespravíte.